Виды стоимости. Стоимость
Важно различать понятия “стоимость”, “затраты” и “цена”.
Стоимость - это мера того, сколько гипотетический покупатель будет готов заплатить покупатель за оцениваемую собственность. Затраты - это мера издержек, необходимых для того, чтобы создать объект собственности сходный с оцениваемым.
Цена - это исторический факт, отражающий то, сколько было затрачено на покупки сходных объектов в прошлых сделках.
Известны 4 условия, приводящие к появлению стоимости:
спрос (увеличение спроса в большинстве случаев влечет за собой рост цен);
полезность(чем больше полезность, тем больше спрос, рост полезности обычно сопровождается ростом цены);
ограниченное предложение (несмотря на большой спрос и высокую полезность, никакое имущество не будет иметь стоимости до тех пор, пока участники рынка имеют к нему неограниченный и безвозмездный доступ);
возможность передачи прав (любая вещь только тогда становится товаром и собственно приобретает стоимость, когда существует возможность передачи прав собственности на нее).
В современной экономике существует множество различных видов стоимости: рыночная стоимость, инвестиционная стоимость, ликвидационная стоимость, балансовая стоимость и др. Но, в общем, они могут быть разделены на две категории: стоимость в пользовании и стоимость в обмене.
Стоимость в обмене - это цена, которая будет преобладать на свободном, открытом и конкурентном рынке на основе равновесия, устанавливаемого факторами предложения и спроса. Обычной формой стоимости в обмене является рыночная стоимость.
Рыночная стоимость - это наиболее вероятная цена, по которой объект может быть отчужден на открытом рынке, в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:
а) одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
б) стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
в) объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты;
г) цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чъей-либо стороны не было;
д) платеж за объект сделки выражен в денежной форме.
Стоимость в пользовании - это стоимость собственности для конкретного пользователя или группы пользователей. Одним из наиболее часто упоминаемых видов стоимости в пользовании является инвестиционная стоимость.
Инвестиционная стоимость - это стоимость объекта оценки, определяемая исходя из его доходности для конкретного лица при заданных инвестиционных целях. Она связана с текущей стоимостью будущих потоков доходов, получаемых от использования собственности. Для инвестора важны такие факторы как риск, масштабы и стоимость финансирования, будущее повышение или понижение стоимости объектов, последствия подоходного налогообложения.
Восстановительная стоимость (воспроизводства) - это сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату оценки, на создание объекта идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий.
Стоимость замещения - это сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату оценки, на создание объекта аналогичного объекту оценки.
Стоимость объекта оценки с ограниченным рынком – стоимость объекта, продажа которого на открытом рынке невозможна или требует дополнительных затрат по сравнению с затратами, необходимыми для продажи свободно обращающихся а рынке товаров.
Стоимость объекта при существующем использовании – стоимость объекта оценки, определяемая исходя из существующих условий и цели его использования.
Стоимость для целей налогообложения - стоимость объекта оценки, определяемая для исчисления налогооблагаемой базы и рассчитываемая в соответствии с положениями нормативных правовых актов (в том числе инвентаризационная стоимость).
Ликвидационная стоимость – стоимость объекта оценки, равная в случае, если объект должен выть отчужден в срок меньше обычного срока экспозиции аналогичных объектов.
Утилизационная стоимость – стоимость объекта оценки, равная рыночной стоимости материалов, которые он в себя включает, с учетом затрат на утилизацию объекта оценки.
Специальная стоимость – стоимость, ля определения которой в договоре об оценке или нормативном правовом акте оговариваются условия не включенные в понятие рыночной или иной стоимости, указанной в стандартах. 1
1. Верно или не верно утверждение: «Финансирование влияет на стоимость»?
2. В соответствии с нормативными актами по переоценке основных средств какой вид стоимости должен определять эксперт-оценщик?
3. На федеральном уровне для объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, оценка производится в обязательном порядке в случаях:
4. Аннуитет - это денежный поток:
5. Оценщик несет ответственность за точность расчетов стоимости:
6. Начисляется ли амортизация на основные средства, переведенные в установленном порядке на консервацию?
7. К вещным правам на объект собственности можно отнести:
8. Верно или не верно утверждение: «Принцип соответствия отражает уровень соответствия размера объекта оценки требованиям рынка»?
9. Ликвидационная стоимость - это:
10. В оценке износ – это:
11. Для того, чтобы определить величину регулярного платежа в течение определенного периода времени, чтобы при заданной ставке дохода иметь на счете к концу срока заданную денежную сумму необходимо использовать:
12. Каким образом может быть охарактеризована “стоимость в пользовании” ?
13. Верно или неверно утверждение “Дата проведения оценки всегда совпадает с датой осмотра объекта”?
14. На принципе замещения основан:
15. Если в договоре не определен конкретный вид стоимости, который нужно определить оценщику, то установлению подлежит:
16. При определении восстановительной стоимость основных средств учитываются ли затраты на их транспортировку?
17. Стоимость оцениваемого объекта в отчете об оценке указывается;
18. Должен ли оценщик, являясь членом саморегулируемой организации, предоставлять заказчику информацию об уставе этой организации:
19. Оценочная методология, соответствующая цели оценки и определяемому виду стоимости, выбирается на этапе:
20. Доход от объекта собственности в первый год составил 20000, во второй - 70000, в третий - 40000, в четвертый - 65000. Какой из методов оценки предпочтительнее?
21. Каким образом может быть охарактеризована «стоимость обмена» ?
22. Повторная оценка объекта может осуществляться по:
23. Полная первоначальная стоимость основных средств - это:
24. Дисконтирование - это процесс приведения текущей стоимости денег к их будущей стоимости?
25. Что является обратной величиной функции «текущая стоимость единицы»?
26. В договоре между оценщиком и заказчиком в обязательном порядке указывается:
27. Какой их подходов оценки недвижимости применим только в случае развитого рынка продаж?
28. Рыночная стоимость является отражением:
29. Затратный подход в оценке основан на принципе:
30. Что является обратной величиной функции «текущая стоимость аннуитета»?
31. Верно или не верно утверждение: “При осуществлении ипотечного жилищного кредитования оценка закладываемой недвижимости является обязательным случаем оценки”?
32. К объектам оценки относят:
33. Основанием для проведения оценки является:
34. Как осуществляется переоценка стоимости основных средств по договору о лизинге:
35. Чертами рыночной стоимости объекта являются следующие:
36. В отчете об оценке объекта оценки должны быть указаны:
37. Какой из подходов оценки может быть использован при переоценке основных средств?
38. Какие разделы являются обязательными в отчете об оценке бизнеса:
39. Имеет ли право оценщик привлекать других специалистов к участию в проведении оценки объекта оценки?
40. Сочетание имущественных прав, связанных с объектом, при котором обеспечивается его максимальная стоимость, является принципом:
41. Доходный подход основан на принципе ожидания?
42. Накопление - это процесс приведения денежных поступлений от инвестиций к их текущей стоимости?
43. Переоценка основных средств в 1997 году производилась по состоянию на:
Дополнительная информация
В данной работе даются ответы на вопросы о том влияет ли финансирование на стоимость, какой вид стоимости должен определять эксперт-оценщик при переоценке основных средств, в каких случаях оценка производится в обязательном порядке для объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, несет ли ответственность оценщик за точность расчетов стоимости, амортизируются ли основные средства, переведенные на консервацию, что относится к вещным правам на объект собственности, отражает ли принцип соответствия уровень соответствия размера объекта оценки требованиям рынка и другие вопросы.
В случае, если право бессрочного пользования не включает в себя согласие собственника на сдачу земли в аренду, то рыночная стоимость у такого права в принципе теоретически отсутствует. Хотя заметим, что право бессрочного (постоянного) пользования, не включающее в себя согласие собственника на аренду земли , может быть оценено стоимостью в пользовании (инвестиционной стоимостью). Сопоставление инвестиционной стоимости при текущем и будущем использовании может являться отправной точкой для определения наиболее вероятной цены продажи.
Стоимость в пользовании (нерыночные виды стоимости)
Деление недвижимости на специализированную и неспециализированную приводит к двум формам проявления стоимости недвижимости как товара потребительной стоимости (или стоимости в пользовании) и стоимости в обмене (или меновой стоимости).
К формам проявления стоимости в пользовании могут быть отнесены инвестиционная, балансовая, для целей налогообложения и другие.
Стоимость в пользовании соответствует стоимости объекта для конкретного пользователя, при этом объект не выставляется на открытый рынок. Этому понятию соответствуют нерыночные базы оценки (виды стоимости).
Так как стоимость в пользовании связана с потребностями конкретного
Стоимость в пользовании определяется исходя из предположения о том, что предприятие не будет продаваться на свободном, открытом и конкурентном рынке для любых альтернативных целей использования ни полностью, ни путем распродажи по частям. Стоимость в пользовании носит субъективный характер, поскольку выражает мнение владельца предприятия относительно возможностей его дальнейшего использования. Основные стоимости этого вида
Доля участника, который при учреждении ООО не внес в срок свой вклад в уставный капитал в полном размере, а также доля участника, который передал в пользование обществу имущество в качестве вклада в уставный капитал и не предоставил в срок соответствующую компенсацию, переходит к обществу. При этом оно выплачивает участнику действительную стоимость части его доли, пропорциональной внесенной им части вклада или сроку, в течение которого имущество находилось в пользовании ООО, или с согласия участника выдает ему имущество такой же стоимости. Устав может предусматривать, что к ООО переходит часть доли, пропорциональная неоплаченной части вклада или стоимости компенсации. Если участник исключен из ООО, то его доля переходит к обществу. При этом ООО выплачивает исключенному участнику действительную стоимость его доли.
Например, если договор имеет вид 3/10 чисто 45 , то стоимость источника равна 31,8% (3 97 -360 35- 100%). Логика рассуждений очевидна допустим, что полная цена равна 100 руб. отказ от скидки означает, что за пользование дополнительным (в течение 35 дней) источником придется платить больше на 3,093% (3 97 100%) переход к характеристике стоимости в терминах годовой процентной ставки как раз и дает величину 31,8%. Легко заметить, что этот источник весьма дорогой вот почему скидками чаще всего пользуются.
Налогом со строений облагались жилые дома, фабрики, заводы, склады, торговые помещения и всякого рода строения и сооружения, находившиеся в пользовании или владении как частных лиц, так и предприятий и учреждений обобществленного сектора (за исключением строений, отнесенных к имуществам местных Советов, т.е. муниципализированных, за пользование которыми могла взиматься только арендная плата). Предельные ставки налога , дифференцированные по плательщикам, были установлены законом в размерах для государственных строений, промышленных предприятий - 0,75%, для прочих строений обобществленного сектора - 1,0% к балансовой стоимости (без скидки на амортизацию) для строений рабочих и служащих - 1,0% к страховой оценке , для остальных строений - 1,5% к страховой оценке (с правом республик повышать эту ставку до 2,0%).
Налог взимался с кооперативных предприятий, организаций и учреждений за любые строения, находящиеся в их собственности или переданные им в пользование государственными и общественными (кроме кооперативных) предприятиями и организациями граждан СССР, иностранных физических и юридических лиц, лиц без гражданства за принадлежащие им строения на территории СССР. Налог уплачивался в размере 0,5% стоимости строений - за строения жилищного фонда кооперативных предприятий, учреждений, организаций и иностранных юридических лиц и 1% стоимости строений - за остальные строения.
Кредиторы определяют процент, который они готовы авансировать, учитывая ликвидность, способность к хранению, стабильность рыночной цены , сложность реализации и расходы, связанные с ней, вида запасов , предлагаемого в качестве обеспечения по ссуде. Издержки реализации некоторых видов запасов могут быть очень высоки. Кредиторы не хотят иметь дело с ликвидацией обеспечения, но они не хотят также убедиться в том, что залог имеет адекватную стоимость в случае, когда заемщик прогорает и не способен выплатить кредит или хотя бы процент. Однако при выдаче большей части обеспеченных ссуд решение о выдаче зависит от возможностей заемщика генерировать денежные средства для обслуживания долга . Существует множество способов приобретения кредитором определенных прав на запасы, и мы рассмотрим их по очереди. Согласно первым трем методам (изменяющийся залог, залог движимого имущества и расписка о передаче имущества в доверительное управление) запасы остаются в собственности заемщика. В соответствии с двумя последними (товарные квитанции на хранение на складах общественного пользования и складах заемщика) запасами владеют третьи лица.
Налогообложение выражает смену форм собственности . Только тогда форма принудительного изъятия средств в казну государства является налоговой, когда часть стоимости в денежном выражении переходит из корпоративной или индивидуальной собственности в государственное пользование.
В соответствии с МСФО 18(параграф 30) проценты должны признаваться на пропорционально временной основе, учитывающей эффективный доход на актив. Это значит, что они признаются в тех отчетных периодах , в которых денежные средства и другие активы находились в пользовании других организаций, пропорционально времени их нахождения у заемщика (должника). Эффективный доход на актив определяется процентной ставкой , необходимой для дисконтирования ожидаемого денежного потока на протяжении всего срока применения этого актива и доведения его до первоначальной балансовой стоимости . Процентная выручка включает сумму погашения любой разницы между первоначальной балансовой стоимостью долговой ценной бумаги и ее стоимостью на момент погашения , включая скидки, премии и т.п. Когда невыплаченные проценты накапливаются до приобретении ценной бумаги или инвестирования актива иным образом, они не признаются в качестве выручки, а корректируют дисконтированную стоимость инвестиции.
Пример. Нефтебаза планирует на очередной год реализацию товаров по покупной стоимости в сумме 324 млн. руб. Средняя длительность оборачиваемости товаров , определенная на основе статистических данных за предыдущий год,- 12 дней. Процентная ставка за пользование банковским кредитом по товарообороту и под временные сверхнормативные сезонные запасы - 2%. Норматив собственных-оборотных средств - 3 млн. руб.
АКТИВЫ НЕМАТЕРИАЛЬНЫЕ - стоимость права пользования землей, водой и другими природными ресурсами , сооружениями, оборудованием, а также иных имущественных прав (в том числе на использование изобретений, ноу-хау), внесенная участниками предприятий (совместного, акционерного общества , общества с ограниченной ответственностью и др.) в счет их вкладов в уставной фонд предприятия и приобретенных в процессе его деятельности. Величина износа (амортизации) по АКТИВАМ НЕМАТЕРИАЛЬНЫМ определяется в порядке, устанавливаемом учредительными документами предприятия.
В последние годы все большую популярность среди промышленных компаний получает финансовый лизинг , т.е. приобретение дорогостоящих машин и оборудования и сдача их в аренду. Обычно банк или подчиненная ему лизинговая компания покупают за полную стоимость машины и оборудование и предоставляют их в пользование арендатору. Последний периодически (раз в месяц, квартал) уплачивает взносы, за счет которых происходит погашение стоимости оборудования и обеспечивается прибыль учреждения, кредитующего сделку.
При оперативном лизинге имущество передается лизингополучателю на срок, существенно меньший нормативного срока его службы. Этот вид лизинга обеспечивает возмещение лизингодателю стоимости объекта лизинга в размере менее 75 % его первоначальной стоимости в течение договора лизинга . По истечении срока действия договора оперативного лизинга и выплаты лизингополучателем лизингодателю установленной суммы платежей за пользование имуществом объект лизинга, как правило, подлежит возврату лизингодателю.
При возникновении необходимости в уточнении заявленной декларантом таможенной стоимости товара декларант вправе обратиться в таможенный орган Российской Федерации с просьбой предоставить ему декларируемый товар в пользование под залог имущества или гарантию уполномоченного банка в соответствии с законодательством Российской Федерации либо уплатить таможенные платежи в соответствии с таможенной оценкой товара, осуществленной таможенным органом Российской Федерации.
Активное участие в построении лизинговой сделки для обеспечения оптимальной величины стоимости имущества, получаемого в пользование (а в дальнейшем возможно и в собственность).
Финансовый Л. (Л. с полной окупаемостью) - договор финансовой аренды , по которому лизингодатель обязуется приобрести в собственность обусловленное договором имущество у определенного продавца и предоставить это имущество лизингополучателю за плату во временное пользование для предпринимательских целей. Особенность данного вида Л. в пользование сдается не оборудование, которое использовалось арендодателем, а новое специально приобретенное лизингодателем для данных целей. Срок аренды , как правило, приближается к сроку службы оборудования и составляет от 70 до 80% амортизационного периода. В течение срока договора имущество практически полностью амортизируется, и лизингодатель за счет лизинговых платежей возвращает его стоимость или большую ее часть. Согласно российскому
Стоимость в обмене (рыночная, ли-видационная, утилизационная) Стоимость в пользовании (инвестиционная, балансовая, стоимость для целей налого-обложения)
П. Г. Заостровцев (1959) поддерживает мнение, что ДР существует при социализме потому, что собственность на землю отделена от землепользователя (но ведь, по Конституции СССР, земля передана в пользование колхозам в вечное и бесплатное пользование. - Ю. Т.). В недалеком будущем, заявляет он, общественная стоимость начнет регулироваться лучшими колхозами на худших землях.
Еще до принятия указанного закона Правительством Москвы были одобрены предложения Московской лизинговой компании об организации лизинга малых предприятий под ключ. Суть данной формы лизинга заключается в сдаче во временное пользование или долгосрочную аренду созданного арендодателем (при необходимости по согласованию с будущим арендатором) малого предприятия , подготовленного к началу самостоятельной хозяйственной деятельности. Минимальный набор имущественного комплекса включает в себя производственные помещения и/или земельные участки, технологию и оборудование. При необходимости он может быть дополнен запасами сырья и материалов, ноу-хау и заемными оборотными средствами . По окончании лизингового соглашения арендатор вправе выкупить малое предприятие по остаточной стоимости . В целях реализации данных предложений отмеченным распоряжением Москомимуществу поручено начиная с 1994г. ежеквартально выделять в каждой префектуре города на правах аренды не менее пяти помещений (общей площадью по городу 15 000 кв2 в квартал) для вновь создаваемых под ключ предприятий малого бизнеса, а Московской лизинговой компании предоставлено приоритетное право размещения на предприятиях города, имеющих в уставном капитале долю собст-
В российской практике срок списания стоимости нематериальных активов при невозможности его четкого определения составляет 10 лет, но не более срока деятельности организации . При этом в соответствии с действующим порядком (приказы Минфина РФ от 19.10,95 № 115 и от 12.11.96 № 97) нематериальные активы подразделяются на погашающие и не погашающие с течением иремени свою первоначальную стоимость . В частности, к неамортизируемым объектам относятся товарные знаки знаки обслуживания организационные расходы учредителей, внесенные в качестве вклада в уставный капитал бессрочные права пользования стоимость квартир, приобретенных организацией в жилых домах.
Так, при упоминании категории налог в сознании возникает представление о неком движении стоимости в денежном выражении безотносительно какой бы то ни было формы от субъекта, ее создавшего, в пользу правителя или государства. Иными словами, упоминание о налоге вызывает в сознании образ перемещающихся денег из частного пользования в государственное. Но этого явно недостаточно, чтобы управлять этим движением. Следует углубиться в смысл этого движения и понять, как и почему оно происходит, с чего начинается и чем заканчивается, к каким результатам приводит. Это движение есть не что иное, как распределительные и перераспределительные отношения. Они объективны, ибо продиктованы жизненной необходимостью. Вот именно это движение олицетворяют экономическая категория налог и организационно-экономическая категория налогообложение. Следовательно, обращаясь к изучению первооснов налоговых отношений, наука исследует глубинные закономерности воспроизводства и распределения. В этом случае налогообложение как общественно необходимый процесс представляет собой совокупность экономико-правовых отношений, формирующихся при перераспределении части созданной в производстве стоимости сугубо в общественных целях. Но распределить можно только то, что создано в производстве. Именно эту закономерность констатирует наука о всеобщей экономической категории распределения финансы, включающая в себя частные категории налог и налогообложение.
Услуги финансового посредничества состоят в аккумулировании финансово-кредитными организациями временно свободных денежных средств одних институциональных единиц (путем привлечения депозитов, выпуска векселей, облигаций или других ценных бумаг) и предоставлении их в пользование другим институциональным единицам (посредством предоставления кредитов, приобретения векселей и других финансовых активов). Проценты, получаемые финансовыми посредниками за предоставленные средства, должны обеспечить выплату процентов за привлеченные ими средства и быть достаточными для возмещения их текущих затрат и получения прибыли . Стоимость услуг финансового посредничества измеряется косвенным путем как разность между процентами, полученными и выплаченными
ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ
Стоимость любого товара, имеет две формы проявления - потребительную и меновую стоимость.
Потребительная стоимость обусловлена совокупностью естественных и общественных свойств и процессов объекта недвижимости с точки зрения конкретного пользователя, который исходит из сложившегося варианта ее использования, а также естественными и общественными свойствами товара, которые определены уровнем технического развития и общественными потребностями. Плодородие и местоположение земельного участка, количественные и качественные характеристики зданий и сооружений, их уникальность и долговечность, вкусы и предпочтения собственника и многие другие факторы формируют потребительную стоимость объекта недвижимости.
Меновая стоимость возникает в процессе обмена объектов недвижимости. При этом в товарном хозяйстве всеобщим эквивалентом измерения выступают деньги. На конкурентном рынке цена, как денежное выражение стоимости, является фактором, уравновешивающим силы спроса и предложения. Форма проявления меновой стоимости - цена, которая отражает суммарное действие всех рыночных факторов.
Нахождение в гражданском обороте предполагает разрешенную возможность передачи прав собственности на объект недвижимости. Если объект не находится в гражданском обороте (например, земельный участок, находящийся в зоне исторической застройки, предоставленный в бессрочное пользование без права продажи и аренды), то его нельзя передать в обмен на какой-либо эквивалент. Он будет обладать только потребительной стоимостью для его пользователя.
Таким образом, цена - это денежное выражение стоимости объекта недвижимости, с точки зрения типичных субъектов рынка, на конкретную дату продажи, исходя из варианта его наилучшего использования. Цена как форма проявления стоимости, выражающая результат, неизбежно отклоняется от стоимости заключения сделки между покупателем и продавцом в конкретных рыночных условиях под влиянием различных финансовых факторов.
Задача практикующих оценщиков - оценить стоимость объекта как фундаментальную основу оценки. Для этого им необходимо правильно выбрать вид определяемой стоимости, соответствующий целям и условиям оценки.
В зависимости от целей оценки, полноты оцениваемых прав на недвижимость различные виды стоимости могут быть объединены в две основные группы:
Стоимость в обмене как выражение меновой стоимости:
Рыночная;
Ликвидационная;
Залоговая;
Страховая;
Арендная;
Утилизационная;
Стоимость в пользовании как выражение потребительной стоимости:
Инвестиционная;
Балансовая;
Налогооблагаемая.
Стоимость в обмене характеризует способность объекта недвижимости обмениваться на деньги или на другие товары, носит объективный характер и лежит в основе проведения операций с недвижимостью на рынке: купли-продажи, передачи в залог, в том числе и под кредиты, сдачи в аренду, внесения в уставные фонды предприятий и т.п.
Стоимость в пользовании обусловлена полезностью объекта недвижимости при определенном варианте его использования и носит субъективный характер, отражая сложившиеся возможности эксплуатации объекта конкретным владельцем, не связанные с куплей-продажей объекта и с другими рыночными операциями.
Каждый из перечисленных видов стоимости в обмене и в пользовании имеет свою область применения и ограничения.
Краеугольный камень теории оценки недвижимости - это понятие «рыночная стоимость».
Рыночная стоимость определяется исходя из варианта наилучшего использования объекта недвижимости.
На практике используются различные определения рыночной стоимости, причем в юридических инстанциях, кредитных организациях, финансовых и страховых компаниях ее трактовка имеет определенные особенности.
Рыночная стоимость - наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, т.е., когда:
Одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая необязана принимать исполнение;
Стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
Объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты;
Цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки;
Платеж за объект оценки выражен в денежной форме.
Частой ошибкой начинающих оценщиков является принятие цены предыдущих похожих сделок за стоимость аналогичной недвижимости без анализа условий, в которых произошли эти сделки. Пока не проведен детальный анализ условий сделки, нельзя сделать обоснованный вывод о рыночной стоимости недвижимости. Если условия сделок с недвижимостью отличаются от типичных для данного сегмента рынка, например, по формам финансирования, то для определения рыночной стоимости необходимо ввести поправки, отражающие реакцию рынка на изменившиеся условия.
Типичной ошибкой является и сопоставление рыночной цены с издержками на строительство сопоставимого объекта. Только в редких случаях сбалансированного рынка, когда относительно новое здание или сооружение будет соответствовать наилучшему и наиболее эффективному использованию земельного участка, издержки и рыночная стоимость будут близки по значению. Во всех остальных ситуациях величина издержек и рыночной стоимости недвижимости будут в той или иной степени расходиться.
Ликвидационная стоимость - денежная сумма в виде разницы между доходами от ликвидации объекта недвижимости и расходами на ее проведение. Это стоимость, с которой приходится соглашаться продавцу при вынужденной продаже недвижимости в ограниченный период времени, не позволяющий значительному числу потенциальных покупателей ознакомиться с объектом и условиями продажи.
Залоговая стоимость - стоимость объекта недвижимости, обеспечивающего ипотечный кредит, которую кредитор надеется получить при вынужденной продаже на рынке данного объекта недвижимости в случае неплатежеспособности заемщика. Величина залоговой стоимости служит верхним пределом ссуды, которая предоставляется под залог объекта недвижимости. Залоговая стоимость меньше рыночной стоимости на величину рисковой составляющей, а также дохода кредитного учреждения от данной операции.
Страховая стоимость - денежная сумма, на которую могут быть застрахованы разрушаемые элементы недвижимости, рассчитанная в соответствии с методиками, используемыми в сфере государственного и частного страхования. Основана на принципе замещения или воспроизводства с учетом накопленного износа объектов недвижимости, подверженных риску уничтожения. Рассчитывается как остаточная стоимость замещения. Стоимость замещения представляет собой оценку совокупных издержек на восстановление объекта недвижимости в сложившихся рыночных условиях.
Рыночная стоимость аренды (арендная стоимость) - величина арендной платы, за которую может быть сдан в аренду объект недвижимости на дату оценки при типичных рыночных условиях. Рыночная стоимость аренды является разновидностью рыночной стоимости и оценивается при сдаче объекта недвижимости в краткосрочную или долгосрочную аренду. Местные органы власти специально утверждают методику расчета размера арендной платы и ежегодные ставки арендной платы за муниципальные объекты недвижимости.
Инвестиционная стоимость - стоимость объекта недвижимости для конкретного инвестора (группы инвесторов), основанная на его инвестиционных требованиях и предпочтениях. Расчет стоимости основан на субъективной оценке дисконтированных издержек и доходов инвестора, ожидаемых от использования данного объекта недвижимости в перспективном инвестиционном проекте. Инвестиционная стоимость недвижимости для конкретного инвестора отличается от ее рыночной стоимости в результате разных оценок требуемой ставки доходности, престижности, перспективности местоположения, возможности получения «спиритического» эффекта. Она рассчитывается при застройке вакантных земельных участков, расширении и реконструкции объектов недвижимости, внесении объектов недвижимости в качестве вклада в уставные капиталы предприятий и в других случаях.
Балансовая стоимость - стоимость объекта, отраженная в балансе предприятия или организации. Она состоит из первоначальной стоимости недвижимости на момент ввода в эксплуатацию, скорректированной (проиндексированной) на все проведенные переоценки основных фондов за вычетом бухгалтерской амортизации, а также за вычетом стоимости произведенных улучшений за период эксплуатации.
Стоимость для целей налогообложения (налогооблагаемая стоимость) - устанавливается на основе нормативных документов, относящихся к налогообложению недвижимости. В странах с переходной экономикой эта стоимость, как правило, не соответствует рыночной стоимости. Так, в Российской Федерации законом установлено исчислять налог от балансовой стоимости, т.е. стоимости активов, включенных в определенные статьи баланса предприятий и организаций.
Анализ основных методов оценки стоимости. Существует несколько традиционных подходов к оценке стоимости имущества. К ним относятся стоимостный метод (метод возмещения затрат), метод сравнения продаж (рыночной или сравнительной стоимости) и метод капитализации дохода (доходный метод). Все эти методы используются для определения стоимости, приблизительно равной оптимальной рыночной цене, по которой имущество могло бы быть продано сегодня для предполагаемого наилучшего использования. Наилучшее использование означает использование имущества с максимально возможной выгодой. Другими словами, многоквартирный дом представляет большую ценность для того, кто собирается, например, организовать кондоминиум, чем для покупателя, который намеревается использовать его для сдачи квартир в аренду. В таком случае цена кондоминиума (за вычетом издержек по «переводу» здания в кондоминиум) и должна быть положена в основу оценки.
Метод сравнения продаж иногда называют методом использования рыночных данных, больше похож на концепцию максимальной рыночной стоимости, обеспечиваемой наилучшим использованием имущества. При данном методе выделяются те сравниваемые виды имущества, которые имеют рыночную цену. Специальная корректировка (или серия корректировок) позволяет учесть отличия оцениваемого имущества от аналога, выбранного для сравнения. Процесс корректировки и в этом случае носит несколько субъективный характер.
Метод капитализации дохода предполагает оценку текущей стоимости потока доходов при наилучшем использовании рассматриваемого имущества. Простое применение этого метода предполагает, что-либо владелецимущества, либо тот, кому это имущество будет, в конечном счете, продано, получают потоки доходов на протяжении бесконечно длительного периода. Это простое применение соответствующей формулы: Текущая стоимость
(PV) = C/E. (15)
В данном случае поток доходов С часто трактуется как чистый текущий доход (net operating income), а ставку дисконта Е обычно называют нормой капитализации (capitalization rate). Если предположить, что доходы растут постоянными темпами g, то данная формула примет следующий вид:
Текущая стоимость
(PV) = C/E-g, (16)
где разность (E-g) можно рассматривать как норму капитализации.
Норма капитализации в общем виде должна включать некоторую премию за риск. Для того чтобы исчислить норму капитализации (Ro), можно использовать цены, по которым соответствующее имущество продается в настоящий момент; многие аналитики просто преобразуют приведенную выше формулу текущей стоимости:
R о = Денежные поступления/Текущая стоимость
R о = Чистый текущий доход/Текущая цена имущества
Тем самым появляется возможность сравнивать различные виды имущества на основе расчетных норм капитализации. Анализ норм капитализации аналогичен анализу модели, рассматривающей отношение цены акций к доходу корпорации (норму капитализации можно рассматривать как соотношение, обратное пропорции цена/доход).
Чистый текущий доход в общем виде определяется как сумма платежей за пользование жильем и других «нерентных» доходов (совокупный потенциальный доход) за вычетом расходов, связанных с поддержанием резерва незанятых площадей, а также прочих предполагаемых потерь и текущих издержек, которые включают затраты на содержание зданий и их ремонт, расчеты с обслуживающим персоналом, налоги на недвижимость, коммунальные платежи, страхование и т. п. Чистый текущий доход обычно не включает непредвиденных затрат (рассчитывается «стабильная» величина дохода), и во многих случаях он представляет скорее ориентировочную величину, поскольку точная оценка большинства расходных статей сопряжена с рядом трудностей. Почти во всех вариантах не учитываются некоторые расходы, связанные с владением имуществом и его продажей в конце периода. Многие аналитики постепенно склоняются к необходимости включения в состав издержек налогов, связанных с переоформлением прав собственности, комиссионного вознаграждения брокерам и затрат по изменению внутренней планировки, предпринятых предшествующими владельцами. Эти издержки обычно возмещаются при продаже.
Один из вариантов этого метода известен под названием мультипликатор совокупного дохода (gross income multiplier). В этом случае данные о затратах просто не фигурируют: рассматриваются лишь потоки доходов, которые включают совокупные платежи за пользование жильем и другие «нерентные» доходы, приносимые данными видами имущества.
При оценке недвижимого имущества на практике во многих случаях приходится сталкиваться с недостаточностью имеющейся информации, при этом возникает необходимость использования различных вариантов упрощенной оценки потоков доходов. Можно ли полагаться на результаты анализа, базирующегося на подобных данных? Использование нормы капитализации при сопоставлении различных вариантов вложений вполне оправдано до тех пор, пока расчетные показатели дохода пропорциональны некой четко определенной величине потоков доходов. И все же к оценкам, полученным с помощью упрощенных методов, необходимо относиться с некоторой осторожностью.
Приведенные варианты оценок могут характеризовать ориентировочную стоимость для «типичного» инвестора; по предположению, они должны как-то отражаться в ценах продажи имущества. Но они могут и не отражать стоимости имущества с точки зрения какого-то инвестора. Чтобы оценить имущество с позиций того или иного инвестора, необходимо построить предполагаемые стандартные годовые отчеты о прибылях и убытках от эксплуатации рассматриваемого имущества за весь период владения. Это позволит более точно оценить доходы и расходы того или иного конкретного инвестора, а также влияние налоговых платежей. Потоки доходов за каждый год владения (после вычета налогов) плюс некая оценка стоимости имущества (за вычетом транзакционных издержек), если оно будет продано в конце периода, дисконтируются; для этого используются показатели минимально необходимой, с точки зрения данного инвестора, доходности.
Теоретически, стоимость вещи может рассматриваться с двух точек зрения - как стоимость в обмене и стоимость в пользовании. Стоимость в пользовании - это стоимость вещи с точки зрения конкретного пользователя, использующего или собирающегося использовать эту вещь определенным образом для удовлетворения собственных потребностей. Она устанавливается одним лицом (пользователем), поэтому является субъективной. Стоимость в обмене - это стоимость, рассматриваемая в связи с отчуждением вещи и проявляющаяся в форме цены при обмене этой вещи на деньги. В данном случае имеется в виду цена, которая будет преобладать на свободном, открытом и конкурентном рынке на основе равновесия, устанавливаемого факторами предложения и спроса. Поэтому стоимость в обмене является объективной. Она рассматривается как обобщенная характеристика привлекательности вещи как предмета обмена с позиций неопределенного числа ее потенциальных обладателей, в совокупности называемых рынком.
Наиболее ярким примером стоимости в обмене является рыночная стоимость. Понятие рыночной стоимости является фундаментальной категорией оценочной деятельности. В статье 3 закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», рыночная стоимость определяется как наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:
. одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
. стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
. объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;
. цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей либо стороны не было;
. платеж за объект оценки выражен в денежной форме.
Статья 7 закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» устанавливает презумпцию установления рыночной стоимости объекта оценки. Это значит, что если в законе или ином нормативно-правовом акте, содержится требование об обязательном проведении оценки стоимости или в договоре на оценку не определен вид стоимости, подлежащий оценке, то требуется определять именно рыночную стоимость. Кроме того, если используются термины, не предусмотренные стандартами оценки или законом об оценочной деятельности, в том числе такие термины как «разумная стоимость», «действительная стоимость», «реальная стоимость» и т.п., то эти термины обозначают рыночную стоимость. Это требование действует и при адаптации международных и других необязательных к применению в Российской Федерации стандартов оценки, в которых есть упоминание вышеизложенных терминов.
Стандарты, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности дают определения видов стоимости объекта оценки, отличных от рыночной стоимости, которые, в зависимости от целей и задач оценки, могут определять оценщики. Такими видами стоимости являются:
. Стоимость объекта оценки с ограниченным рынком - стоимость объекта оценки, продажа которого на открытом рынке невозможна или требует дополнительных затрат по сравнению с затратами, необходимыми для продажи свободно обращающихся на рынке товаров.
. Стоимость замещения объекта оценки - сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом износа объекта оценки.
. Стоимость воспроизводства объекта оценки - сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий, с учетом износа объекта оценки.
. Стоимость объекта оценки при существующем использовании - стоимость объекта оценки, определяемая исходя из существующих условий и цели его использования.
. Инвестиционная стоимость объекта оценки - стоимость объекта оценки, определяемая исходя из его доходности для конкретного лица при заданных инвестиционных целях.
. Стоимость объекта оценки для целей налогообложения -стоимость объекта оценки, определяемая для исчисления налоговой базы и рассчитываемая в соответствии с положениями нормативных правовых актов (в том числе инвентаризационная стоимость).
. Ликвидационная стоимость объекта оценки - стоимость объекта оценки в случае, если объект оценки должен быть отчужден в срок меньше обычного срока экспозиции аналогичных объектов.
. Утилизационная стоимость объекта оценки - стоимость объекта оценки, равная рыночной стоимости материалов, которые он в себя включает, с учетом затрат на утилизацию объекта оценки.
. Специальная стоимость объекта оценки - стоимость, для определения которой в договоре об оценке или нормативном правовом акте оговариваются условия, не включенные в понятие рыночной или иной стоимости, указанной в Стандартах оценки.
Выбор наиболее подходящего вида стоимости, подлежащего оценке, производится при согласовании задания на оценку между оценщиком и заказчиком. На этот выбор, в первую очередь влияют законодательные требования, а так же цели и задачи предстоящей оценки.